广州签订认购书后向开发商支付更名费能退吗？

  张静律师解答：不能，如果合同约定更名需收取更名费是---的。不过如果开发商超出约定标准收取更名费，则多收的金额可以要求退还。

书节选：

认为,本案中,郑某向华某公司支付更名费80000元系基于商品房买卖合同关系,双方存在基础法律关系,故本案案由为商品房买卖合同---。本案的争议焦点在于华某公司向郑某收取更名费80000元是否符合双方约定。对此分析如下:首先,尽管郑某与华某公司签订的<商品房(一手现房)买卖合同>并未对更名费项目进行约定,但从涉案房屋的交易过程上看,华某公司与各认购人签订的<商品房认购书>均明确约定:认购人不得随意转让认30000元,尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同,但更名本身并未导致华某公司实际产生其他具体支出或损失,华某公司也未能举证更名费的实际用途,故华某公司向郑某主张更名费80000元确实高于郑某签订<商品房认购书>时的合理预期,郑某主张其向华某公司支付更名费80000元具有一定的合理性。综上,根据<商品房认购书>约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华某公司已收取郑某更名费80000元,超出部分50000元---以返还。

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广东签订商品房买卖合同时销售人员说法与合同不一致怎么办？

  张静律师解答：由法官结合全案案情来认定哪个为准。如下面这个---，买家与开发商签订认购书，约定开发商发出<签约通知书>后7天内签订正式买卖合同。但后销售与买家微信沟通时，由承诺可以延期签订买卖合同。随后开发商虽然寄出了<签约通知书>，但未注明是<签约通知书>，终认定买家不构成违约，双方协商一致解除认购书，购房款全额退还。

本案争议的焦点是麦某是否应就<预认购书>解除承担违约责任。麦某与科某公司对<预认购书>已经解除并无异议,只是对该<预认购书>解除的责任认定存在争议,双方均认为<预认购书>的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科某公司主张麦某违约并应在退还购房款中扣除房款20%的---,则应就麦某存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看,科某公司提交的证据不---证实其主张。首先,双方签订的<预认购书>均约定麦某应在科某公司发出签约通知书后7日内与科某公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续,但双方只约定了科某公<预认购书>通知书,该通知书于2019年12月17日妥投,故麦某---于2019年12月20日前支付第五期购房款具有合理性。麦某提起本案要求解除<预认购书>,科某公司对解除亦无异议,可视为双方就解除<预认购书>达成一致意见。由于麦某拒收邮件,科某公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书,双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错,故本院不予支持科某公司主张麦某承担违约责任并支付20%购房款的---的主张。

1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔---交房---吗？

  张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。

相关法条：

<广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张---交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

2、开发商能以购房人没有---物业费抗辩---交楼吗？

   律师解答：不能。

<广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第三十三条：商品房出卖人以买受人没有---公共维修、前期物业费等为由---交付商品房的,不予支持。

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