广州萝岗区咨询-房屋买卖合同律师-延期交房---计算咨询

广州二手房买卖合同争议 ---z款合同解除律师

广州张静律师多年来代理大量房产---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征a地---补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房房龄已超30年，无法办理按揭---z款咋办？

    咨询:我想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法---支付全部购房款，就打算办理按揭---z款。看中一套房，并签订合同之后，才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业银行不给予办理z银行按揭---z款，请问，我该怎么办？

   律师解答：要看双方事先是否知情，购房前应了解---z款条件。

   如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭---z款，但双方对该房屋不能办理按揭---z款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为---付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋不能办理z银行---z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z银行---z款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理z银行---z款却---这一事实，买方终不能办理z银行---z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

   因此，购房者需要---z款购房的，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭---z款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法---z款。

通过以房抵债可以达到的目的吗？

   ------相关规定，开发商---办z证咨询，无论---、变卖财产的行为是---的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对---、变卖财产的全部收入，“---均应---申报------。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，---表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，广州萝岗区咨询，其房屋所有权已发生转移，延期交房---计算咨询，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要---个人所得税及契税。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

    实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？

   律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为法律所禁止，应认定为有效。法律对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗---，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。