广州天河区咨询-宅基房---诉z讼律师-外村人买宅基地无效咨询

广州以划拨的土地与他人合建房，合同有效吗？

    律师解答：

1、以划拨土地与他人合作建房并约定分成，未经主管部门批准的，合同无效；

2、确认合同无效之诉不受时效---；

3、投资人因此遭受损失的，可另循法律途径解决。

涉案土地性质为划拨用地，某研究所为出地方，范某为出资方，双方分别于1990年3月、11月签订<联合建楼协议>和<续建第三层楼房的补充合同>，外村人买宅基地无效咨询，并经公证处公证，约定所建楼房平均分配。当年年底竣工，所建楼房平均分配使用至诉前24年无争议。2002年范某，法定继承人为妻子钟某。2014年研究所向法z院---，要求确认<联合建楼协议>无效退房。

法z院经审理认为：以划拨土地使用权作为投资与他人合作建房，应当经过主管部门批准，涉案双方的合作建房未经批准，<联合建楼协议>和<续建第三层楼房的补充合同>均属无效。确认之诉，---不适用时效的规定。：1、<联合建楼协议>和<续建第三层楼房的补充合同>无效；2、钟某等人返还占用的土地并退出土地上的地上建筑物给研究毒所。钟某等人因此遭受损失，村民反悔收回房屋咨询，可另循法律途径解决。

广州同村村民签订的宅基地买卖合同有效吗？

自家宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗?

　　该买卖行为有效。根据<土地管理法>有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。使用人在行使权利的同时，必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建、改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不---对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋---。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的---条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，同时必须到---部门---办理有关的审批手续，接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。

村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?

　　村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方---应的手续。<土地管理法实施条例>第6条规定：---改变土地的所有权、使用权的，因---转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民z---土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记------进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发---，另一方面，在引发---后难以获得法律上的保护。

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