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将集体农业地出租建房，合同有效吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：改变土地使用性质的租赁合同无效。如下面这个---，虽租赁合同没有明确约定是用于建房，但实际建造了房屋，且合同内容包含了“用于经营”“与第三方合作经营开发”“以土地使用权设定该担z保”等内容，终法z院认定改变了土地使用性质，租赁合同无效。

判z决书节选：

关于涉案的两份<土地租赁合同>是否为无效合同。依照<------城乡规划法>第四十一条，<------农村土地承包法>第十四条第（四）项、第十七条第（z一）项的规定，涉案土地的使用应当符合---的土地利用总体规划。本案中，涉案地块大部分为园地，属于农用地，仅有少部分为公路用地等建设用地，并非用于生产经营的建设用地。而南岗四社、南岗五社与龙某、钟某在涉案的两份<土地租赁合同>中虽未明确载明该地块的用途，但在合同中多处使用“经营”表述，亦明确载明可与第三方合作经营开发，龙某、钟某在涉案合同签订后亦未将涉案地块用于农业用途而是建造了上盖物，---收回集体土地咨询，结合上述情况来看，南岗四社、南岗五社与龙某、钟某关于涉案土地用途的约定已违反了该地块---的土地规划，依照<------合同法>第五十二条第（五）项的规定，土地---处理---咨询，涉案的两份<土地租赁合同>均应为无效合同。

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本集体经济组织成员在承包费、承包期限等主要内容相同的条件下主张优先承包权的，---支持。但在发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，已经法律规定的---议定程序通过，并由乡（镇）人民政z府批准后主张优先承包权的，不予支持。

　　发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：

（一）已经---登记的承包方，取得土地承包经营权；

（二）均未---登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；

（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同---占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方---先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。

承包方未---登记取得土地承包经营权证等---，即以转让、出租、入股、抵z押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，---支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等---的除外。承包方流转土地承包经营权，除法律有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。