网签合同与三方合同不一致咨询-天河区咨询-二手房---律师

广州因行政区划变更导致学z位房失去学z位，可以解除合同吗？

  张律师解答：若学z位是二手房买家购房的主要原因，因行政区划变更后导致涉案房产不再带学z位，则双方对交易的不再履行都不具有过错，双方都不承担违约责任。卖家已收的定金应返还给买家。

判z决书节选：

本案争议焦点为买卖双方是否违约，法z院在此作如下分析：

首先，胡某虽主张徐某及广东某家房地产经纪有限公司广州分公司承诺案涉房产系云山小学学z位房，因行政区划改变导致其购买越秀区学z位房的目的不能实现，但其所举证据仅录音，无其他证据佐证，且<存量房买卖合同>亦仅载明学z位未被占用，并未明示案涉房产具体对应的学z位，故胡某以此主张徐某违约，理据不足，法z院不予支持。

其次，房屋归属的行政区划涉及学z位、户籍等实际利益，是房屋交易中的重要因素。而行政区域的划分是---行为，案涉房屋的行政区划信息已由---于2016年公开发布，胡某、徐某均可通过公开渠道获知。因此，徐某作为案涉房产的所有权人及卖方，有义务向买方提供准确的相关信息，但其在签订合同一时没有---案涉房屋的准确行政区划，存在过错。同理，胡某作为正常成年人及买方，应尽到审慎的注意义务，理应核实房屋的相关信息后再决定是否购买，如若行政区划和学z位是其购买案涉房产的首要考虑因素，则胡某更应全z面、慎重核实房屋所属行政区划，而并非仅凭---及徐某、某家公司陈述就签订合同，故胡某亦存在过错。

再次，徐某主张胡某以各种理由（包括无法供楼、---z款利率可能上调、银行可能不批---z款）拒不履行案涉合同，虽然其提交的---及微信---中，胡某多次提及若---z款利率上调即要求徐某解除合同并返还定金，但仅为胡某假设性语言，且根据---可知，胡某积极配合按揭公司及某家公司提供办理按揭---z款及网签、过户手续的相关资料，合同约定不清怎么办，而案涉房产预约过户取消的原因系因行政区划变更，徐某需重新办理不动产---，非胡某之过错，故徐某主张胡某违约，法z院不予支持。

综上，双方均对合同不再履行存在过错，徐某应向胡某返还定金10万元；z胡某并未取得法定或者约定的解除权；胡某诉请徐某支付---理据不足，徐某反诉请求胡某支付---理据不足，法z院均予以驳回。

广州二手房买卖---如何证明谁违约？录音可以吗？

  张律师解答：可以。看合同约定双方应当履行的义务和时间，如一方---配合另一方办理手续，微信---和电话录音都可以作为证据。如双方没有直接沟通，都是通过中介沟通，则双方与中介沟通的录音也可以作为证据。如下面这个---，虽没有其他证据，法z院根据合同约定和电话录音判定是卖家不肯继续履行合同，卖家是违约方。

判z决书节选：

针对争议焦点2：在涉案<房屋买卖合同>的履行过程中，由于<个人住房---z款审批通知书>约定给予李某26万元---z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。而李某在取得同---书后，徐某未配合办理提前---等手续，徐某便于2016年10月6日即发出<解除二手房买卖合同通知书>给李某。同时，从李某提供的录音光盘及相应文字译本显示，签订合同后，出售共有房屋咨询，李某与徐某间曾就首期款的支付期限进行协商，并一致同意在同---书出具后再支付首期款，而且刘某在与名致公司及李某沟通过程中亦---其因在珠海购房政策问题而不想再出售涉案房产，以及涉及到赔偿事宜一直与李某和名致公司沟通。现徐某、刘某虽对该录音光盘不予---，但亦未提交相应证据予以推z翻李某主张，因此，一审法z院对该录音光盘所记载的谈话录音内容予以确认。再根据李某分别于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某发出<催告函>、<律师函>可知，则徐某通知李某解除涉案<房屋买卖合同>的理由不成立，故从中认定徐某已构成---性违约。