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白云区打二手房买卖---厉害的律师 共有人不同意卖房咨询

广州共有人不同意卖房还能要求继续履行合同吗？

  张某与何某签订<房屋买卖合同>，约定郭某购买何某的一处房屋，后因何某妻子刘某不同意出售该房屋，双方发生争议，张某---至法a院要求继续履行合同。一审法a院审理以合同未经共有人同意直接认定合同无效，驳回了张某的请求；二审法a院虽认定合同有效，赔偿差价损失问律师，但同样驳回了张某的请求。

律师点评：这是一起比较典型的共同人出售房屋引起---的---，一、二审法a院对合同是否有效做出了完全不同的认定。该案的争议焦点是合同能否继续履行，但继续履行的前提是合同是否有效。这也是法a院审理合同------，一方---违约解除合同咨询，必先认定合同是否有效的原因。

1、房屋买卖合同是否有效。张某与何某签订的房屋买卖合同是真实的双方意思表示，合同本身也未违反法律规定，该合同---有效。

虽然刘某作为财产共有人，表示不同意出售房屋，但根据第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者---权为由主张合同无效的，白云区咨询，人a院不予支持。出卖人因未取得所有权或者---权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人a院---支持”的规定，是否经其他共有人同意，并不影响买卖合同的效力。困此，二审法a院认为合同有效并无---。

2、合同能否继续履行。案涉房屋属于何某与刘某的夫妻共有财产，而刘某明确表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自---了共同共有财产，又不能使其他共有人同意，导致该合同不能继续履行。

3、虽然张某认为在购买房屋时为善意，主张应继续履行，但缺乏法律依据。张某如认为己方权利受损，有权利另案主张违约赔偿。

律师建议：

1、购房者在购买二手房前应对房屋的产权状况做充分的了解如是否有共有人，是否有、查封等情形；

2、如果房屋是共同财产应要求共有人在合同上共同签名；

3、还有种情形是，房a产证上虽只有一个人，但可能是夫妻共同财产，仍要求双方共同签名比较妥当；

4、当购房者权利受损时，要积极要求对方承担违约责任，赔偿损失。

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广州居民房能否改成经营性用房？住改商的条件？

 经营场所能否入驻居民楼内？入驻居民楼有何审批手续？

律师解答：要将住房登记为经营性用房，手续很严格，一律要求商户提交<住所（经营场所）登记表>等资料，其中主要的是住所（经营场所）所在地居委会或业主委a员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　也就是说，将住宅改变为经营场所，要先得到邻居的同意，如果在邻居不同意或---不知情，居民可以---。而针对藏身居民楼的经营场所大多没有---的情况，居民也可以---。住改商对经营项目也有严格规定。从事餐饮、---

、加工、制造等明显存在安全生产---、污染周围环境、危害---、影响居民生活的生产经营活动是被严格禁止的。

同时<------物权法>第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　受---业主可诉诸法律。从法律上来讲，“住改商”是不允许的。房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质，小区业主对于房屋的所有权也是有所---的，只能穷尽对住宅的使用，不能随意改变其用途。“如果擅自将住宅楼改成经营性住房，受---的业主可以诉诸法律。”同时，2009年a高人a院颁布的<关于审理建筑物区分所有权------具体应用法律若干问题的解释>对住改商行为的---性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，必须经得整栋楼的业主同意。只要有一名利害关系人向法a院主张不同意，就可以“一票否决”。

除此之外，如果出现建筑区划内、本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况，父母卖子女名下房产咨询，解释另外规定，只要能主张并且证明自己受到不利影响，个体工商户也不能“住改商”。

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