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广州天河区房屋买卖合同法律咨询 一般违约---违约咨询

广州二手房买卖中如何区分一般违约和---违约？

  合同法中有一般违约和---违约之分。---违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为；而一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现---违约时，合同相对方获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担---违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。

实践中，不少市民和中介人员不能区分一般违约和---违约，误认为一方当事人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同，不再继续交易。而实际上，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方如果以对方违约为由解除合同，则结果恰好相反，该合同相对方在无权解除合同的情况下非a法解除了合同，实际上自己构成了---违约，需要承担非a法解除合同（---违约）的违约责任。下面举例说明:

1. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订3日内交付定金十万，但到了合同签订第4日，买方定金还没有交，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。

2. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后7日内办理委托公证并申请赎楼，但到了合同签订后5日，卖方仍未办理委托公证和申请赎楼，买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的---20%的---。

3. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订后30日内办理首期款---和按揭申请手续，但到了合同签订后第31日，买方还未办理首期款---和按揭申请手续，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。

4. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后30日内配合买方办理首期款---和按揭申请手续，但到了合同签订后第25日，买方准备办理首期款---和按揭申请手续时，卖方---配合。买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的---20%的---。

以上四个案例均是一般违约的案例情形，上述买方或卖方的确构成了违约，但仅仅构成一般违约，或是构成<合同法>第94条规定的“迟延履行主要a债a务”，守约方可以要求违约方承担利息损失、按日---等一般违约的违约责任，但无权立即解除合同。<合同法>第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要a债a务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。”因此，网签合同与三方合同不一致咨询，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方的正确做法是---行催告，而不是冒然选择解除合同。如果经催告后，该一般违约的违约方仍未在合理期限内履行的，那么合同相对方（守约方）就可以解除合同了。

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广州白云区二手房买卖---律师 卖家不配合办理dai款咨询

 李女士先与臧女士签订了<商品房买卖合同>，双方约定总成交---为136万元，首付款36万元，剩余的房款臧女士用商业dai款方式支付。但是，臧女士之后向李女士表示，商业dai款无法办理，要求变更为dai款。于是双方签订了补充协议，协议免除买受人臧女士的违约责任，由其继续申请dai款。

按照当地政策，二手房申请dai款时需要买卖双方到场签字，得到审批后再过户。然而，签了补充协议后李女士猜想，臧女士办不下商业dai款可能是因为个人征a信存在问题，既然商业dai款审批无法获得银行审批通过，dai款可能依然批不下来。李女士便---配合臧女士办理dai款申请、签字，要求臧女士以现金形式支付余款。就这样dai款得不到出卖人的支持，办不下来了。后，买受人臧女士以李女士违约将其---至法a院，要求李女士支付---并解除合同。

法a院认为，房屋出卖人当庭无法举证证明买受人---记录---，花都区咨询，自己也承认收到过买受人的---，并---配合进行dai款申请的签字。法a院表示，出卖人以实际行动表明---履行合同，部分条款没约定咨询，直接导致买受人dai款无法得到审批，因此判出卖人败诉。近日，法a院出卖人支付24万元---，并解除合同。

律师表示，二手房买家义务咨询，这种---经常发生，卖方切不可自以为是地---履约，不然就要为之付出代价。退一步讲，即使买受人dai款申请无法得到审批，也不意味着她没有支付能力，更不代表她没有继续履行合同的能力，出卖人这种不配合履约的行为很不明智。

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