农村房屋买卖争议咨询-广州花都区咨询-宅基地使用诉z讼律师

广东省农村宅基地房买卖合同是不是一律无效？

  律师解答：不是的，时间比较久远的，一般买卖超过十年以上的，法官可以根据自由裁量权认定合同有效。

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用<合同法>，而合同法的基本精神是意思自治、诚实---，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在---出卖房屋获得利益后，因土地升值、---补偿等原因主张合同无效，违反了诚实---原则。因此如确认此类合同无效，将---损害社会的公序良俗和诚实---的社会根基，违反诚实---的卖房者获益，而遵守诚实---的买房者却蒙受损失，卖方赢得了却要承担---的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

　　在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，广州花都区咨询，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了---的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临---改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真---房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全z面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或---、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或---补偿利益，而---主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。要以“有利于妥善解决z---、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎---自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

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广州宅基地房被---后合建一方强占安置房怎么办？

    律师解答：

1、合作建房被---，土地提供方---占有回迁房的，出资方---占有没有法律依据，---退还；

2、合作建房后双方就回迁安置房发生争议，出地方提起排除妨碍---的，法z院按------不按合作建房---处理；

3、不是实体权利人的---占有人有权要求排除妨碍。

案例：荣某为出地方，王某为出资方，2003年双方签订<合作建房协议>，合作修建宅基地房一栋，并就建成后各自面积使用比例约定。建成后房屋纳入---改造，荣某分得安置保障性质房屋，双方就分配权发生争议。2014年王某---进入涉案房产。2015年荣某---要求王某腾退出所房屋并赔偿损失。王某主张是合作建房后---改造，非排除妨害---，应当获得还建安置房屋的分配权。

一审法z院认为：涉案房产尚未办理房产z证，荣某提交的证据不---证系涉案房产的权利人。王某占有涉案房产虽也无---依据，但因荣某并非涉案房产的实际权利人，无权要求返还涉案房产并赔偿其损失。：驳回荣某的全部请求。

二审法z院认为：根据<物权法>第245条款规定，请律师费用多z少咨询，对妨害占有的行为，除实体权利人外，合同无效处理咨询，占有人也有权请求返还原物、排除妨害或者消除危险。荣某虽不是涉案房屋的所有权人，但其提交的相关证据证明对涉案房产享有---的占有权，王某没有---依据占有涉案房产，---了荣某的占有权。：撤销一审，王某搬出并将涉案房屋返还给荣某。