萝岗区咨询-打存量房买卖---律师-赔偿差价损失问律师

广州买新房买商铺买二手房如何避风险防欺诈咨询律师

广州就只有预售合同的商品房签订的买卖合同有效吗？

    咨询：我前段时间买了套房子，房东只签了商品房预售合同，还没有房a产证，因此我们也没法过户。---后面---上涨，房东竟以只有预售合同，没有产权证的房子不能买卖，就此签订的房屋买卖合同是无效合同为由诉至法a院，要求确认合同无效，请问是这样吗？

律师解答：你遇到的问题确实比较棘手，你与房东签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。

从法律性质来分析，要进屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背法律的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

因此，通常情况下，法律上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在---的违约行为等。

由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法a院支持。但同时，你想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权---可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。因此，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或---办理房屋产权证的后果进行约定，卖家解除合同咨询，以减少双方的分歧，萝岗区咨询，避免交易风险。

广州张静律师多年来代理大量房产---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征a地---补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州买房时交多少定金合适？

    一般在确定交易条件后，都会于当天支付一定数量的定金。这时也许双方已签订了正式的买卖合同。也许尚未签订正式合同，只是先签订定金合同，并约定多长时间内签订正式合同。定金的作用是---合同的履行或签订，违反约定，交付定金的一方无权要求返还定金，收取定金的一方要双倍返还定金。这个环节，交多少定金是个很重要的问题。

实践中定金的数量常见有有两种选择：一是确定一个比较少的定金数额，比如几万元定金。二是支付数十万元不等的较---度的定金。

律师分析建议：

对于数百万的房产来讲，价格浮动大时，一两周的时间价格就可能差出几十万甚至更多，定金的数额如果只有一两万元，其实对双方的约束力是比较低的。一旦---波动较大，低数额的定金罚则---起不到稳定交易的作用。

从稳定交易的角度讲，定金数额杨律师不建议太低，至于到底定到多少数额，赔偿差价损失问律师，只能根据不同交易情况由双方确定了。但按法律规定定金数额z高不能超过合同金额的百分之二十。

---提示：

１、买方支付---的定金的前提是要确定交易对象的卖方是有权交易的主体，且身份真实，交易的房屋的情况肯定属于自己理想的购买的房，且交易肯定没有各种障碍。如果碰到---z子，定金条款就没什么约束力了。

２、如果情况不是很明确，或者对是否交易还有犹豫，只是在中介等因素的影响下才决定签约，那还是先少交点，万一有什么问题损失也不不大。

３、只签订简单的定金合同而未签订正式买卖合同的，定金数额不宜过高，因为如果关于交易的重要条款和一些细节在定金合同中没有，一方想毁约很可能在签订正式合同时从条款协商不成角度入手，这时定金未必能起到约束作用。而且，如果只签订了定金合同，也建议尽早把正式合同内容签署确认，稳定交易。

广州张静律师多年来代理大量房产---，有丰富的执业经验，凭借---办案水平，贴心的法律服务，赢得当事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征z地---补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710单元