合同应写条款咨询-专打二手房---律师-天河区咨询

广州天河区越秀区白云区房改房 存量房转让---律师

广州居民房能否改成经营性用房？住改商的条件？

 经营场所能否入驻居民楼内？入驻居民楼有何审批手续？

律师解答：要将住房登记为经营性用房，手续很严格，一律要求商户提交<住所（经营场所）登记表>等资料，其中主要的是住所（经营场所）所在地居委会或业主委a员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　也就是说，将住宅改变为经营场所，要先得到邻居的同意，如果在邻居不同意或---不知情，居民可以---。而针对藏身居民楼的经营场所大多没有---的情况，居民也可以---。住改商对经营项目也有严格规定。从事餐饮、---

、加工、制造等明显存在安全生产---、污染周围环境、危害---、影响居民生活的生产经营活动是被严格禁止的。

同时<------物权法>第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　受---业主可诉诸法律。从法律上来讲，“住改商”是不允许的。房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质，小区业主对于房屋的所有权也是有所---的，只能穷尽对住宅的使用，不能随意改变其用途。“如果擅自将住宅楼改成经营性住房，受---的业主可以诉诸法律。”同时，2009年a高人a院颁布的<关于审理建筑物区分所有权------具体应用法律若干问题的解释>对住改商行为的---性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，必须经得整栋楼的业主同意。只要有一名利害关系人向法a院主张不同意，一方擅自卖掉子女房咨询，就可以“一票否决”。

除此之外，合同应写条款咨询，如果出现建筑区划内、本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况，解释另外规定，只要能主张并且证明自己受到不利影响，个体工商户也不能“住改商”。

广州张静律师多年来代理大量房产---，有丰富的执业经验，天河区咨询，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征a地---补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房买卖---律师 一房二卖房a产证争议法律咨询

广州一房多卖---中如何确定房屋归属？

　　（一）已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。

　　根据<物权法>第九条第a一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经---登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同---有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

　　（二）买受人均未办理商品房过户登记手续的，归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。

　　<物权法>第---第a一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，要求继续履行合同咨询，会得到法律支持，以------办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

　　（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已---占有房屋的买受人所有。

　　虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间。

　　（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未---占有争议房屋的，归支付房屋价款的买受人所有。

　　法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能a大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的---利益。

　　（五）如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。

据公平、诚实---的民事行为的基本原则，签约在先的合同成立在先，理应得到优先保护。

广州张静律师多年来代理大量房产---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征a地---补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。