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广州没有证的宅基地可以申请补办宅基地证吗？

    村里的宅基地越来越值钱，审批也变得越来越困难，甚至已经停批了部分地区的宅基地。所以村里没有参与确权或者由于历史原因没有得到宅基地证的农户，要抓紧时间整理相关资料，补办宅基地证了。那么补办宅基地证需要同时满足哪五个条件呢?

(1)户z口条件：必须具有本村户z口的村民；

(2)符合宅基地政策：必须满足一户一宅的条件，一户多宅的别想了。

(3)空白宅基地不行：必须已经建造的住宅，且住宅建好时间要满足当地的规定的时间要求；(各地时间各不相同)

(4)符合规划条件：符合土地利用总体规划和村镇规划；

(5)迁以落户为准：生态移z民迁入区，且户z口已转入本镇本村的，方可补办宅基地证。

哪些情况下不能补办宅基地证呢?

(1)本人户z口不在本村的不办，所以想要补办宅基地，首先必须是农村户z口；

(2)一户多宅的宅基地不办，也就是一家有多处房屋的，不予补办；

(3)宅基地权属仍然有争议的，争议不解决之前，宅基地证不予补办；

(4)违z法占地建住宅的，土地违z法---情况若尚未处理或正在处理，宅基地证不予补办；

(5)经---批准得到新的宅基地，原宅基地应退但是还没退的，不予补办；

(6)宅基地的使用不符合农村土地利用总体规划和农村建设规划的，不予补办；

(7)生态移z民迁出区、被列入实施整合或增减挂钩的宅基地，不予补办；

(8)城镇户z口的居民在农村购买或建造的住宅，不予补办；

(9)批而未建住宅以及被闲置的宅基地，不予补办；

(10)无土地权属来源的相关证明材料或证明材料不齐全的，不予补办；

(11)申请人弄虚作假、---取登记、提供情况的，不予补办；

(12)农村非z法建造的“小产权房”，不予补办；

(13)其他未经批准登记的宅基地，不予补办。

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广州继承房产一定要做继承权公证或法z院打---吗？

    2016年1月1日起施行的国z土资源部所<不动产登记暂行条例实施细则>规定了第三种继承析产的方式，相比之前通过法z院或者公证方式继承析产，此次规定又规定了继承人直接申请的方式。现根据有关案例，具体分析。

案例：被继承人刘某与被刘女士系---夫妻关系，婚后共育有三个子女，即刘大、刘二、刘三。刘女士名下有一套房产。1985年，刘某，刘女士未再婚。2007年，刘女士。刘大、刘二均---刘三单独继承上述房产。如何将房地产转移登记至刘三名下？

一、办理继承权公证的有关规定和现实情况

继承人到不动产登记机构办理转移登记的时候，通常被告知先去公证处办理公证。不动产登记机构依据的是司z法部、建设部于1991年联合下发的<关于房产登记管理中加强公证的联合通知>规定：继承房产，应当持公证---出具的“继承权公---”和房产所有权证、契证到房地产管理---办理房产所有权转移登记手续。z高人z院公报2014年第8期公告的南京一起行政---认为：对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行规规定。司z法部、建设部<关于房产登记管理中加强公证的联合通知>不属于法律、行规、地方性法规、规章的范畴，且与<物权法><继承法><房屋登记办法>等有关---相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履屋登记法定职责的依据。

因此实践中很多律师和当事人认为办理继承权公证没有法律依据。虽然如此，实践中不动产登记机构还是要求办理继承权公证。根据<继承法>第十一条规定，顺序继承人包括配偶、父母、子女。被继承人时一般年纪较大，其父母一般早就---，继承人很难取得被继承人父母的证明。还有一些继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，公证起来较为复杂，且费用较高。

二、根据生效法律文书取得继承权

<物权法>第二十八条规定，因人z院、仲裁委z员会的法律文书或者人民z---的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民z---的征收决定等生效时发生效力。建设部<房屋登记办法>第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(二)因人z院、仲裁委z员会的生效法律文书取得房屋权利……也就是说，继承人直接可以至被继承人主要遗产所在地法z院提起，法z院根据生活经验法则和当事人陈述，一般可以认定被继承人的相关情况。若继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，可以通过委托代理人的方式解决。

需要说明的是，2016年1月1日起施行的第七条规定，对生效法律文书进行了明确规定：人z院、仲裁委z员会在分割共有不动产或者动产等---中作出并---生效的改变原有物权关系的书、裁决书、调解书，以及人z院在执行程序中作出的---成交裁定书、以物抵债裁定书，城市子女继承宅基地咨询，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人z院、仲裁委z员会的法律文书。该解释明确规定了调解书等形成性法律文书在确定之时，无须---就自动发生法律关系变动的效果。

上述案例中，因各方没有争议，法z院根据生活经验法则和当事人的陈述，确认被继承人的父母先于继承人，并很快出具了民事调解书，认定房产所有权归刘三继承所有；刘大、刘二放弃上述房产的继承权。刘三持民事调解书单方面直接至不动产登记部门申请转移登记，不需要再去公证。因调解结案，法z院减半收取---受理费。以房产价值100万元计算，法z院减半之后收取的---受理费为6900元。

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