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广州买房如何防止卖家一房二买？预告登记的作用

1、什么是预告登记？

 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记---申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行。物权法第---规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，---该不动产的，不发生物权效力。

”“预告登记后，债a权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

2、房屋预告登记的作用是什么：

预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，对方违约举证找律师，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债a权债a务关系的延伸。 预告登记是请求权物权化的一种具体表现，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债a权，但预告登记使该债a权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。

预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债a权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债a权转化为准物权，债a权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人---(不仅仅出售，还包括设定等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过---房产获得收益优先偿还债a务的权利。

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广州买二手房时有哪些---？要注意哪些问题？

    二手房交易在实践中发生---的事情很多，很大程度上是由于缺乏---的经验和知识所致，那么购买二手房，应该注意什么?本文内容都是从前人的---中总结出来经验！给有需要的人参考。

　　一、要核实房屋产权情况及性质。

1、要核实房屋所有权人身份。

2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。

3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。

二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意。

三、房产如果有---z款或，要---解押。

很多二手房是有---z款的，设定的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还---z款解押。交易时要设定条款，---款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使---，也要先解决问题才能过户。

是否设定或是否被法z院查封保全，可以向房管登记部门核实。

四、要考虑限购政策、---z款政策、税费标准对交易的影响。

1、要---买方有购房资格。

目前各地还是有限购政策的，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格。

2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。

虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。同样一套房子，卖方是否唯z一住房及拥有年限、买方是否唯z一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，z好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。

3、如果需要---z款购房，也要考虑---z款政策对---z款比例及利息的影响。

买方拥有的房产数额或曾经---z款次数可能对是否能取得---z款及---z款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，z好在购房时根据自己情况核实清楚。

五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？

　　一般需核实土地使用权的年限、房屋的面积、房屋的基本情况、如果是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。

六、房屋周边的情况也要调查什么？

购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，如周围邻居都是什么人，附件有无广场舞？小区是否紧临公路、铁路、飞机航线等

七、合同中的基本条款有哪些？

　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。

八、要及时办理网签备案手续

目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以---房屋不会被过户给其他人，对买方是一种保护，因此签订书面买卖合同后，一定要尽早办理网签备案手续。

九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。

很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。

十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。

购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的，可能要到供暖季才发现。

十一、要注意户z口的问题的特殊处理。

户z口制度是我国特色，购房时很多人不注意，越秀区咨询，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户z口没迁出去，可要求对方迁户z口法z院是没法受理和执行的。建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个---标准，如果房主晚迁出---，就支付一定数额的---，就---支付问题如果---到法z院，法z院是可以受理并的。

十二、交易过程注意保留证据

　　签订合同只是完成了交易的第z一步，后面发生---的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，出售共有房屋咨询，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且z好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

过户是重要的环节，二手房买家义务咨询，建议双方带证z件---到交易z中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要---参与此环节。

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