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广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

    张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的<广州市商品房买卖合同>及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或---其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商---交楼违约责任明显轻于买受人---付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为---有效。

其次，关于是否应当对---上限进行调整的问题。开发商---18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算---交付---，显然有违公平原则和诚实---原则，亦明显不---弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据<合同法>第z一百一十四条第二款的规定，“约定的---低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的---过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、---交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对---进行调整。

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广州购房者---支付购房款，超过一年了开发商还能解除合同吗？

  张静律师解答：不能了。如符合解除合同的条件，应在一年内提出。如下面这个---，就认定开发商已超出一年的解除权期间，解除权消灭。

书节选：

本案争议焦点为，德某公司是否有权解除案涉<买卖合同>。对此，退定金理由咨询，本院分析如下：

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；---不行使的，解除权消灭。”

本案中，首先，案涉<买卖合同>虽并非房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同，但系德某公司从房地产开发企业购入再向田某出售，且标的物亦为商业用途的商铺，故同。自合同签署至德某公司提起本案，已远---过<商品房买卖合同解释>第十五条第二款规定的一年除斥期间，故即使其曾享有合同解除权，现该权利也因---未行使而消灭。综上所述，德某公司要求解除涉案<买卖合同>的请求不能成立，本院---不予支持。

相关规定：<合同法>百二十四条　本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律相类似的规定。

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