买家无法---z款解除合同咨询-广州合拓-白云区咨询

广州先抵z押后租赁的房屋，被---后能---腾房吗？

    张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的---为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、---的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院---查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订<商铺租赁合同>，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法---竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院---，二手房过户时间咨询，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

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二手房买卖合同解除了，卖家要配合办理退税吗？

  张静律师解答：要。而且卖家也有义务配合办理网签撤销手续，如卖家不配合，买家凭生效判z决书和生效证明自己也可以去办理。

判z决书节选：

关于王买家请求姜卖家配合其到---办理退税手续并返还---退回的税费(金额以---退回的金额为准)的问题。由于<房地产买卖合同>约定王买家作为买方负担全部本次房屋买卖交易的一切税费，而实际上王买家亦已经以王买家及姜卖家的名义交纳了各种税费4773.09元与31502.39元，对此，姜卖家不持异议。由于王买家与姜卖家的房屋买卖合同关系已经解除，因此，王买家与姜卖家作为---可向---申请办理退税手续，但王买家以姜卖家名义交纳的31502.39元须姜卖家予以配合方能办理退税费手续，故对于王买家请求姜卖家配合其到---办理退税费手续并返还---退回的税费(金额以---退回的金额为准)，理据充分，白云区咨询，法z院予以支持。

因王买家与姜卖家的房屋买卖关系已经解除，故对于姜卖家请求王买家协助撤销双方于2017年4月10日签订的<广州市存量房买卖合同>，合理---，法z院予以支持。

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