放弃继承权公证反悔咨询-广州南沙区咨询-宅基地继承处理律师

广州继承房产一定要做继承权公证或法z院打---吗？

    2016年1月1日起施行的国z土资源部所<不动产登记暂行条例实施细则>规定了第三种继承析产的方式，相比之前通过法z院或者公证方式继承析产，此次规定又规定了继承人直接申请的方式。现根据有关案例，具体分析。

案例：被继承人刘某与被刘女士系---夫妻关系，婚后共育有三个子女，即刘大、刘二、刘三。刘女士名下有一套房产。1985年，刘某，刘女士未再婚。2007年，刘女士。刘大、刘二均---刘三单独继承上述房产。如何将房地产转移登记至刘三名下？

一、办理继承权公证的有关规定和现实情况

继承人到不动产登记机构办理转移登记的时候，通常被告知先去公证处办理公证。不动产登记机构依据的是司z法部、建设部于1991年联合下发的<关于房产登记管理中加强公证的联合通知>规定：继承房产，应当持公证---出具的“继承权公---”和房产所有权证、契证到房地产管理---办理房产所有权转移登记手续。z高人z院公报2014年第8期公告的南京一起行政---认为：对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行规规定。司z法部、建设部<关于房产登记管理中加强公证的联合通知>不属于法律、行规、地方性法规、规章的范畴，且与<物权法><继承法><房屋登记办法>等有关---相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履屋登记法定职责的依据。

因此实践中很多律师和当事人认为办理继承权公证没有法律依据。虽然如此，实践中不动产登记机构还是要求办理继承权公证。根据<继承法>第十一条规定，顺序继承人包括配偶、父母、子女。被继承人时一般年纪较大，其父母一般早就---，继承人很难取得被继承人父母的证明。还有一些继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，公证起来较为复杂，且费用较高。

二、根据生效法律文书取得继承权

<物权法>第二十八条规定，因人z院、仲裁委z员会的法律文书或者人民z---的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民z---的征收决定等生效时发生效力。建设部<房屋登记办法>第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(二)因人z院、仲裁委z员会的生效法律文书取得房屋权利……也就是说，继承人直接可以至被继承人主要遗产所在地法z院提起，法z院根据生活经验法则和当事人陈述，一般可以认定被继承人的相关情况。若继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，可以通过委托代理人的方式解决。

需要说明的是，2016年1月1日起施行的第七条规定，对生效法律文书进行了明确规定：人z院、仲裁委z员会在分割共有不动产或者动产等---中作出并---生效的改变原有物权关系的书、裁决书、调解书，以及人z院在执行程序中作出的---成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人z院、仲裁委z员会的法律文书。该解释明确规定了调解书等形成性法律文书在确定之时，无须---就自动发生法律关系变动的效果。

上述案例中，因各方没有争议，法z院根据生活经验法则和当事人的陈述，确认被继承人的父母先于继承人，并很快出具了民事调解书，认定房产所有权归刘三继承所有；刘大、刘二放弃上述房产的继承权。刘三持民事调解书单方面直接至不动产登记部门申请转移登记，继承---诉z讼时效咨询，不需要再去公证。因调解结案，法z院减半收取---受理费。以房产价值100万元计算，法z院减半之后收取的---受理费为6900元。

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广州父母可以出售未成年子女名下的房产吗？

    咨询：我父母---前将其名下一套房产赠给刚满10周岁的孙子所有，并办理了房屋产权登记，将该套房屋登记在孩子名下。现因小孩上学离家太远，我想把这套房屋卖掉并在学校周边另购买一套房屋。请问，我作为孩子的父母，有权---该套房屋吗？能否正常办理过户登记？　　

律师解答：根据有关法律规定，---属于法律上规定的无行为能力或---行为能力人，---的大部分行为都需要由监护人来代理。根据法律规定，---的法定监护人首先应当由其父母担任，父母有权利也有义务对未成年子女的人身、财产和其他---权益承担---和保护责任。

监护人------财产有严格的法律---。出于对---利益的保护，<通则>第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他---权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者---被监护人的---权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。根据以上规定，只有为了---的利益，监护人才有权处理---的财产，因此，父母作为未成年子女的监护人只有在满足一定的条件下，才可以------的房产，即“为了---的利益”。

对于“为被监护人的利益”的具体情形，---还未作出相应的规定。根据实践中有关做法，笔者认为，生活中的以下情形可以视为符合“为被监护人的利益”的情形：

作为监护人的父母为---支付学费、、未成年子女自身行为造成他人人身或财产损害要赔偿、---的房产遇------，作为监护人的父母与---部门签订房屋---补偿协议、出售旧房来为---购买新房---居住条件等情形。

你所说的为孩子上学方便变卖其房产并购置新房的，只要新购买房屋价值不明显低于原房屋价值，且给孩子上学提供明显便利的，应该属于“为被监护人的利益”的情形。

另外，法律对于---房屋过户登记也有---规定。<房屋登记办法>第十四条规定，---的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请---房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因------房屋申请登记的，还应当提供为---利益的书面---。因此，因------房屋申请办理登记的，应提交有关为---利益的书面---和证明，否则，登记---将不予受理其登记申请。

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