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广州父母用子女名下的房产出卖或抵债的合同有效吗？

 父母购买房产让未成年子女落户厦门，后又将该房产转让给他人抵债。儿子成年后，将买房人和母亲告上法庭，要求确认房产抵债的转让合同无效。近日，法a院认定父母---房产的行为有效。

   1998年，黄某夫妻为让子女户a口迁入厦门读书，购买了一处房产，登记的买房人为黄某妻子及儿子。后黄某向陈某50万元，无力偿还---a款，便将该处房产抵债，延期交房---计算咨询，并签订<协议书>，黄某妻子与儿子均在上面签字确认，陈某搬入此房。2013年，黄某之子黄小某将陈某作为被告、母亲作为第三人告上法庭，声称自己在签订<协议书>时年仅9岁，属于无民事行为能力人。父母没有尽到保护被监护人财产的义务，广州花都区咨询，故其要求确认前述与陈某签订的<协议书>及房产买卖协议无效，并返还讼争的房产。

   法a院审理认为，在购买该房屋时，黄小某为---，除父母之外并无独立的经济来源。房产完全由黄某夫妻二人共同出资购买。此外，<协议书>中还明确---房产系黄某与妻子为儿子落户厦门而购置，儿子成年后需配合房产过户，由此断定其产权实际上属于黄某和妻子所有。因此，法a院黄某夫妻---房产的行为有效。

律师---：现实生活中，父母为了给子女落户而购房并将房产登记在子女名下的情形屡见不鲜。一般来说，若父母对房屋产权属子女所有或产权属父母与子女共同共有的事实并无异议，也无---说明的前提下，父母的这种行为隐含了将房产的部分甚至全部产权赠与子女的意思表示。但本案的---之处在于，父母在协议书中明确---其房产仅是为了落户才将儿子列为购房人的，房产属于夫妻共同财产，儿子成年后需配合房产过户等事宜，从这些表述可以看出，本案的父母并无将该房产赠与儿子女的意思，而黄小某在签约当时作为---，并无自有的财产，故其主张父母的行为---了其作为被监护人的财产权，是与事实不符的。且根据通则的规定，若监护人确实---了被监护人的利益，则应当由监护人赔偿被监护人的损失，而非确认监护人---被监护人财产的民事法律行为无效，故黄小某的请求不能实现。

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广州房地产开发商取得商品房预售证要哪些条件？

  开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售---。取得商品房预售---应具备下列条件：

（一）开发企业已取得房地产开发资a质---和营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权---；

（三）持有建设工程规划---和建设工程施工---，并已办理建设工程和安全---手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，没有购房资格咨询，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款---协议，并开设商品房预售款---帐户；

（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

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