番禺区咨询-存量房陪购律师-二手房卖家义务咨询

广州二手房买卖做高网签价格后，首期款支付起争议怎么办？

律师解答：二手房买家为了提高---z款金额而做高网签价格，随后如果对首期款的支付金额发生争议的话，如果双方无法达成一致，卖家---解除合同的话，法z院一般会支持。如下面这个---，法官就判z决解除合同，退回定金，互不承担违约责任。

案例解析：

　　买家小李通过中介公司介绍，终看中了业主王某的房屋，约定价格在160万元，签订合同的时候支付4万元定金，然后首期款44万在交易递件当天支付，剩余的楼款112万元通过银z行按揭支付。在签订买卖合同后，小李即支付定金4万元。一时间拿出44万首期款对于小李来说确实有点困难，但是房子的确又是很满意，以为凑凑就可以凑出首付款，出于减少支付首期款的考虑，小李要求中介公司协助制作交易价格为190万元的网签合同，准备申请133万元的---z款。中介公司知道后予以明确---。于是，小李私z下与业主王某通过自行交易的方式制作网签合同。

　　后来，在办理递件过户手续时，业主王某要求小李按合同支付44万元首期款。小李认为在制作网签合同的时候已与业主王某说明，有133万元通过银z行---z款支付，加上先前支付的4万元定金，只要再支付23万元首期款就可以了。业主王某认为其只同意小王按190万元制作网签合同的建议，并不同意按23万元支付首期款，根据合同约定，应按44万元支付，在收到银z行---z款后，多出部分返还小王。小王认为这样有风险，不同意业主的意见，而且如果业主王某不履行合同，则按合同约定向其追讨---10%的---作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委z员会提起仲裁解决。

在广州，限---政策规定，购房首期款z低比例为30%，所以小李的首期付款应该是48万元，但是因为小李的一时错误想法，买卖双方通过虚报交易价格以获取银z行133万元同---书，其实是违反了广州市房屋限---政策的规定，双方均负有不可推卸的责任，故仲裁支持业主王某退回小李支付的定金解除合同，不支持小李向王某主张的房屋价格10%的违约赔偿。

广州未取得产权证的房屋能否确认使用权？

    张律师解答：可以。

2010年，出售共有房屋咨询，刘先生因装修急需现金，李先生建议他将有关房屋临时过户至李先生名下，以李先生名义办理---z款，待刘先生还清---z款后再变更回他名下。随后，双方就上述约定签订了书面的<协议书>，约定该房屋归刘先生所有，刘先生2012年还清---z款后，李先生配合他进行产权过户变更。

   但后来，该房屋被---，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为---有效的房屋权利人。为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴---z据、银行按揭---z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。李先生辩称，因该房屋已登记在其名下，且回迁房无产权登记，法z院无权确认该房屋的归属。

本案争议焦点在于：

   未办理产权的房屋是否可以进行物权确认。本案系因未办理产权手续引发的所有权确认---。首先，根据我国<物权法>第十七条规定，不动产权属---是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉z讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的证据。对于房产属权的认定，应通过产权登记背后的原因行为等来综合认定，二手房卖家义务咨询，若有足够的证据证明---上载明的所有权人并非实际所有权人的话，则法z院应根据民事诉z讼法的相关规定，综合各种证据情况来进行终司z法认定与裁判。

??其次，未取得产权登记的房屋与违z章违z法建筑有本质的区分，根据<民z法通则>等规定，未取得产权登记并不影响对其所有权的确认。后，房屋登记行为本身不赋予权利或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。房屋所有权证只是行政------申请人提供的登记材料的结果，给予申请人作为产权的证明。

    结合本案，经审理查明，刘先生向法z院提供了当初双方签署的<协议书>、水电物业缴---z据、银行按揭---z款存z折原件、房屋钥匙等证据，中介---房产信息咨询，以证明其实际---该房---z款并实际居住使用，尽管该房屋回迁后的房屋尚未办理产权登记，但从原因行为等综合考量，法z院认定刘先生是该房屋回迁后房屋的真正权利人，终，法z院支持了刘先生的诉z讼请求。