---腾房法律咨询-广州花都区咨询-宅基地房买卖无效律师

广东省农村宅基地房买卖合同是不是一律无效？

  律师解答：不是的，时间比较久远的，一般买卖超过十年以上的，法官可以根据自由裁量权认定合同有效。

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用<合同法>，而合同法的基本精神是意思自治、诚实---，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在---出卖房屋获得利益后，因土地升值、---补偿等原因主张合同无效，违反了诚实---原则。因此如确认此类合同无效，将---损害社会的公序良俗和诚实---的社会根基，违反诚实---的卖房者获益，而遵守诚实---的买房者却蒙受损失，卖方赢得了却要承担---的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

　　在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了---的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临---改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真---房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全z面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或---、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或---补偿利益，而---主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。要以“有利于妥善解决z---、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎---自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

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广州一人在共有的宅基地上建房，其他家庭成员有份吗？

  李老大和李老二是两兄弟，父母死后，分家后的哥哥和弟弟共同继承了父母---在一个院子内的几间平房，但没有就宅基地使用权分别确权。２００３年，哥哥提出要翻建房屋，除了占有老房宅基地外，还占了院子空地一角。哥哥在征求弟弟意见时，弟弟未反对。房屋盖好后，哥哥和弟弟因其他事情闹矛盾。弟弟---哥哥占用院子空地一角，其土地使用权属于宅基地的共同使用权。哥哥了弟弟行使宅基地的共同使用权，要求哥哥要么拆除、要么补偿１万元。弟弟的要求是否适当？

律师解答：哥哥和弟弟在继承父母房屋后没有就宅基地的情况分别确权，父母原有的宅基地应由哥哥和弟弟共同使用，或者共同拥有宅基地使用权。根据基本精神，对于共同使用的宅基地，在使用时应该共同协商。哥哥重建房屋时，征求过弟弟的意见，弟弟并未对此提出异议，视为其放弃自己享有的宅基地共同使用权。房屋建成后，---法z院评估结果咨询，弟弟再主张该宅基地共同使用权，不予支持。

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