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广州小区商品房哪些情况下土地证会迟迟办不出来？

  土地证卡壳或延误主要有以下七种主要情况：

一、非a法联建。它主要是指有集体土地的村镇与开发商，以联建为名开发商品房建设项目。上述案例就属此类。土地管理法第四十三条---，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和---事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须---申请使用国有土地。如果开发商在集体土地上建造商品房出售，购房者无法办出房a产证和土地证。这种房产的风险a大。

二、未办用地审批手续。尽管在国有土地上进行开发，合作的一方出地，一方出钱，但如果未到土管部门办理用地审批等手续，违约责任认定咨询，也无法办出土地证。

三、开发商擅自扩大用地范围，审批出的只有一万平方米，实际建造却超标。土管部门在对楼盘进行土地复核验收时，会对其进行---，---补缴土地出让金，如果开发商不---，就会延误购房者办理土地证。

四、楼盘超容积率。比如说某楼盘占地2万平方米，---批出的容积率为2，即允许建造4万平方米建筑面积的房子，但开发商却建了4．5万平方米。因现在商品房好卖，这种现象比较普遍。超容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。

五、擅自改变土地用途。比如说，本来土地用途为工业用地，开发商却擅自在上面建造商品住宅出售。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润a大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。

六、楼盘用地移位。尽管它未增加房屋建筑面积，但与经批准的用地红线图不符，这种楼盘在土地复核验收时也会碰到麻烦。

七、作为独立空间销售的地下室、地下车库等。它们可以办理产权证，但无法办理土地证。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表；而地下的“占地”、使用是土地使用权以外的一种他项权利。

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广州番禺区黄埔区房屋规划问题---打---律师

广州如何看待商品房销售广告的法律效力？

　　a高人a院<关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释>第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

　　也就是说，广告宣传资料的性质为要约邀请，只是基本的吸引眼球的宣传而已。但如果作出符---定条件的广告宣传，就应该被认定为要约，商品房宣传资料属于购房合同内容，要同时符合以下两个要件：

　　（一）商业广告宣传资料的内容符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”。

　　（二）对合同的订立和---的确定有重大影响。

只要商品房广告宣传资料的内容同时符合上述两个条件，怎样退房款咨询，购房人一旦承诺购房，该商品房广告宣传资料的内容就变成商品房买卖合同的组成部分，而不论该广告宣传资料内容是否载入商品房销售合同之中。销售方如果违反该广告所作出的说明和允诺，便构成违约，没有购房资格咨询，要承担相应的责任。

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