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白云区存量房买卖争议律师 买家要求继续履行合同咨询

广州房屋被另案查封了还能要求继续履行合同吗？

 律师解答：1、如果另案查封是首封，本案没有查封或者是轮候查封，那么，法a院一般不会继续履行合同。因为如果法a院继续履行合同（办理过户等手续），但是这个是不能---的，这就导致法a院的没有意义。其法律依据是<城市房地产管理法>第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）---和行政------裁定、决定查封或者以其他形式---房地产权利的；……”和<合同法>10条：“当事人一方不履行非金钱债a务或者履行非金钱债a务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”在此情形下，如果买房人的请求是继续履行合同，法a院会向买房人释明其继续履行合同的请求因存在另案查封而得不到支持，原告可以变更诉请为解除合同并赔偿损失。如果买房人坚持继续履行合同的诉请，法a院一般都会驳回其继续履行的请求；但是，对方违约举证找律师，也有法a院在向其释明后难以执行后，继续履行合同。

2、如果本案的查封是首封，另案是轮候查封，法a院一般会继续履行合同（前提是诉请继续履行且其他条件满足）。因为轮候查封是未生效的查封，且本案的首封使得本院有处置权。但是，也有法a院认为这种情形下不宜继续履行。

对此，房产交易a中心（或房管局）的态度也很模糊，模棱两可。但是，基本上也是和上面的观点一直，实际操作中也基本和上面的说法一致。由于法a院在---前，尤其是房产交易a中心在协助办理过户前往往不对上面的问题给出明确的答复，使得原告（一般是买房人）可能会---败诉而求稳，变更诉请为解除合同，使得原告遭受一些实际损失。

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广州买房时交多少定金合适？

    一般在确定交易条件后，都会于当天支付一定数量的定金。这时也许双方已签订了正式的买卖合同。也许尚未签订正式合同，只是先签订定金合同，并约定多长时间内签订正式合同。定金的作用是---合同的履行或签订，违反约定，交付定金的一方无权要求返还定金，收取定金的一方要双倍返还定金。这个环节，一方---违约解除合同咨询，交多少定金是个很重要的问题。

实践中定金的数量常见有有两种选择：一是确定一个比较少的定金数额，比如几万元定金。二是支付数十万元不等的较---度的定金。

律师分析建议：

对于数百万的房产来讲，价格浮动大时，一两周的时间价格就可能差出几十万甚至更多，定金的数额如果只有一两万元，其实对双方的约束力是比较低的。一旦---波动较大，低数额的定金罚则---起不到稳定交易的作用。

从稳定交易的角度讲，定金数额杨律师不建议太低，至于到底定到多少数额，只能根据不同交易情况由双方确定了。但按法律规定定金数额z高不能超过合同金额的百分之二十。

---提示：

１、买方支付---的定金的前提是要确定交易对象的卖方是有权交易的主体，且身份真实，交易的房屋的情况肯定属于自己理想的购买的房，且交易肯定没有各种障碍。如果碰到---z子，定金条款就没什么约束力了。

２、如果情况不是很明确，或者对是否交易还有犹豫，只是在中介等因素的影响下才决定签约，那还是先少交点，父母卖子女名下房产咨询，万一有什么问题损失也不不大。

３、只签订简单的定金合同而未签订正式买卖合同的，定金数额不宜过高，因为如果关于交易的重要条款和一些细节在定金合同中没有，一方想毁约很可能在签订正式合同时从条款协商不成角度入手，这时定金未必能起到约束作用。而且，如果只签订了定金合同，也建议尽早把正式合同内容签署确认，稳定交易。

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