卖家不肯配合过户咨询-天河区咨询-擅长二手房---律师

广州先抵z押后租赁的房屋，被---后能---腾房吗？

    张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的---为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、---的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院---查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订<商铺租赁合同>，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法---竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院---，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，房产确权---及商铺租赁与买卖------，二手房过户时间咨询，收费优惠，欢迎咨询。

1、房产---中，---过户时要注意什么？

  张静律师解答：注意申请财产保全查封房屋，以免卖家过户给其他人，就无法过户给自己了。

相关法条：

<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第四十一条：买受人请求办理房屋所有权转移登记的---，人民z法z院可以告知其申请对房屋采取保全措施。

2、买家违约，卖家本可以解除合同不卖，卖家不肯配合过户咨询，但又收款了还能解除吗？

律师解答：不能了，既然同意收款，表明双方已经协商一致修改了合同条款，过后再以此点来要求解除合同就不行了，不过如果过后买家又---付款，卖家就又可以解除合同了。

相关法条：

<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第四十二条：有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。

四十三、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，---支持。

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