违约责任认定咨询-广州白云区咨询-商品房买卖---律师

广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

  <广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持:

(一)出卖人未---权属---的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被---采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额，---其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋，---承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策，但不违反法律、行---法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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广州开发商---交房，买家要解除合同必须先催告吗？

  张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。如下面这个---，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%---。

书节选：

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定，开发商---办z证咨询，长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某，按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司---交房后的2020年7月7日向长某公司发出<催告函>，催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据<人民关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释>第十五条款的规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定，并不相符，违约责任认定咨询，一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同，未给予合理期限，不支持洪某所提请求，并非没有依据。有鉴于此，洪某应自行承担本案一审---受理费。

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