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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，---能降低吗？

  张静律师解答：---能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个---，法官就认为虽然买家---违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万---降为20万。

判z决书节选：

关于违约责任的承担问题。如前所述，因何买家无法依约购买涉案房屋，构成---违约，应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的---。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的---，并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的---过高，请求---调整。法z院认为，何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元，也履行了支付各项---、办理按揭---z款等手续，即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成，可以反映两人履行合同的---，从上述论述的合同解除的原因来看，也足见两人并非---违约，主观故意违约的---程度不高。另一方面，林卖家虽未能如约出售涉案房屋，但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后，仍正常使用涉案房屋，且房屋价值目前处于升值阶段，不存在差价损失，部分条款没约定咨询，其未能举证证明因此产生的实际损失，应承担举证不能的法律后果，现何买家请求调低---，综合本案上述情形，根据公平合理原则，法z院酌情调整何买家应支付的---为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担，现林卖家为解决本案支出律师费33000元，要求何买家支付，符合合同约定，法z院予以支持。

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广州买房过程中购房或---z款政策出现了变化如何处理？

  <广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第二十九条：房地产调控政策实施后，一方当事人故意---或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍---其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。

房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担z保---z款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行， 人民z法z院可以参照<人民z法z院关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释>第二十三条的规定处理。

一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的，人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、返还财产。

买卖合同约定即使买受人无法获得银z行---z款也应当支付房款的，不因房---政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的， ---支持。

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