农村房屋---诉z讼咨询-广州番禺区咨询-农村宅基地房---律师

广州---购买村民的宅基地合同有效吗？

    张静律师解答：有效。属于村集体组织内部的宅基地房屋流转。

本案为物权保护---，房屋被收回索赔咨询，主要---复某---及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某---及复某小学主张系由复某---向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用，复某---为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某支付了合理对价，同时，复某---、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某---提供的收款收据、等不予确认，并称未收到上述款项，但未能提供相关证据予以反驳，另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用，但在2018年其委托律师向复某---寄送律师函之前，黄某成及其均未曾向复某---或复某小学主张过任何权利，实有违常理，故法z院对复某---及复某小学的主张予以合理采信，复某---已向黄某成及陈某支付了合理的对价，其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此，陈某主张复某---及复某小学返还涉讼房屋并支付占有使用费的诉请，缺乏理据，法z院不予支持。

对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为，复某---与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体组织内部的宅基地房屋流转，并未违反法律、行政z法规的强制性规定，亦不存在法律所规定的其他无效情形，陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外，其名下还有一处宅基地，涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济组织成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张，理由不能成立。

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广州宅基地房买卖合同无效后，土地的价值能赔偿吗？

  张静律师解答：此类---，不同法官的判法差别非常大，有的支持，有的不支持，甚至还有的不受理。如下面这个---，就土地的价值也赔偿。

书节选：

一审中，依据李买家的申请，一审委托均某公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。均某公司出具<房地产估价报告>(粤均某评字[2019]x号)，价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元，考评估单价为4800元/m2。其中，建筑物价值为230036元，土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。

二审认为：本案争议的焦点是:李买家主张阮卖家赔偿损失的认定问题。现评析如下:阮卖家与李买家签订的<宅基地房屋转让合约>为无效合同。而对于<转让合约>无效，双方当事人均有存在同等过错。因此，根据<合同法>第五十八条的规定，在李买家向阮卖家返还涉案房屋、房地产权证以及阮卖家向李买家返还购房款的基础上，李买家仍有权主张阮卖家承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑阮卖家因土地升值等所获得利益。依照均某公司出具的<房地产估价报告>结论，涉案房屋市值为752160元，阮卖家向李买家赔偿的损失应为261080元[(752160元-230000元)×50%]。一审未考虑房屋升值部分利益，仅以涉案房屋的建筑物价值作为赔偿损失依据---，本院予以纠正。

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