1、商品房买卖合同未约定---办z证、---付款---的怎么办?
<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第三十八条:房屋买卖合同未约定---办z证、---付款---或者损失数额难以确定的,人民z法z院可以参照<人民z法z院关于审理民间借z------适用法律若干问题的规定>第二十九条
第二款第z一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算---。
2、商品房买卖合同约定的开发商---过低怎么办?
<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第三十九条:房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行---,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第z一百一十四条第二款的规定请求增加---的,出售共有房屋咨询,人民z法z院---支持。
<合同法>第z一百一十四条第二款:约定的---低于造成的损失的,当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的---过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。
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广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗?
<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第十九条:夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照<人民z法z院关于适用<------民事诉z讼法>;的解释>第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。
买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有---权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:
(一)夫妻另一方追认买卖合同的;
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
(四)有其他情形,可以认定买受人属于<人民z法z院关于适用<婚姻法>;若干问题的解释(一)>第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定---。
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广州买房时发现卖家只是挂名人,需要追加真正的卖家进诉z讼吗?
张静律师解答:若名义卖家---真正的卖家,则可由买家自己选择告谁,告名义卖家还是真正卖家都可以,承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。
判z决书节选:
本院认为,关于林卖家是否需承担<商铺买卖合同>项下的出卖人义务的问题。<合同法>第四百零二条规定,“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”;第四百零三条第z一款、第二款规定,“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人---第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外;受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人---委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人”。本案中,涉案商铺登记在林卖家名下,林卖家亦以自身名义与刘买家签订<商铺买卖合同>,无充分证据反映林卖家在签订<商铺买卖合同>之时有向刘买家---其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实,而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼,要求林卖家承担<商铺买卖合同>项下的出卖人义务。基于此,林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司,一审未追加泽某公司,程序的主张,网签是否有效咨询,本院不予采纳。
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