广州二手房买家无购房资格,卖家违约了还要担责吗?
张静律师解答:此种情况下---可能判z决合同解除,互不担责。如下面这个---,卖家未按合同约定提前还---,但买家也无购房资格,终法z院判z决合同解除,定金返还,互不赔偿。
判z决书节选:
法z院认为,按照涉案合同约定,增城区咨询,简卖家应在办妥房地产权---后20日内向银行申请提前还---,简卖家抗辩因2017年广州购房新政规定房屋---出具后两年以内不能转让,而吴买家提出公证的方法,简卖家不同意导致双方发生争执,因涉案合同无法履行才导致简卖家没有申请提前---。但根据广州---政z府办z公厅于2017年3月30日发布<广州---政z府办z公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知>,涉案房屋并非自该通知施行之日起购买的房屋,并非该通知的调整对象,网签合同与三方合同不一致咨询,而吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并非必然导致合同无法履行,故简卖家未按照合同约定申请提前还---,已违反合同约定,应承担违约责任。
虽吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并不必然导致合同无法履行,但吴买家在合同约定的交易递件时具备购房资格是合同履行的---条件,但至庭审辩论终结前,吴买家仍未提供证据证明其具备购房资格,且双方亦未就吴买家不具备购房资格的情况下对过户问题如何处理作出约定,故吴买家对涉案交易无法履行,亦存在过错,应承担违约责任。
吴买家主张解除双方签订的<预售房买卖合同>,且简卖家亦无异议,故法z院---判令解除双方于2017年3月8日签订的<预售房买卖合同>。吴买家主张简卖家返还定金50000元及房屋契税15511.56元。驳回吴买家要求赔偿损失的请求。
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广州二手房卖家有义务配合更换---z款银行吗?
张静律师解答:合同有约定就从约定,如无约定,在按揭手续期限届满后,卖家就无义务配合办理更换---z款银行。‘’
判z决书节选:
根据本案查明的事实,2018年8月31日以前杨卖家已协助马买家办理了两次银行按揭手续,但双方一直未能成功办理---z款手续,中介---房产信息咨询,而根据杨卖家提交的证据可知,未能在2018年8月31日前办理完全部按揭手续,主要责任在于马买家。故在<网签合同>约定的按揭手续期限届满后,杨卖家基于马买家此前的行为---马买家更换---z款银行的请求,合理有据。因马买家未能依约履行其按揭手续的义务,杨卖家现要求解除<合同>及<网签合同>有其事实及法律依据,法z院予以支持;且马买家及德某公司应协助杨卖家办理<网签合同>的撤销手续。就杨卖家要求马买家支付---178000元的诉z讼请求,综合考量<合同>的履行情况,法z院根据公平原则,酌情判令马买家向杨卖家支付---50000元。
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广州二手房过户后,银行迟迟不---买家违---?
张静律师解答:如合同有约定过户后几个月收尾款,则未收到买家就构成违约。如合同未约定,则法z院会酌情认定一个合理期间,如2个月,超过2个月仍未收到尾款的,可认定买家构成违约。
另外还有一个问题就是银行出具的同---书是有期限的,通常情况下在广州二手房交易过程中,银行出具给买家的---z款承诺书的有效期是两到三个月,过了这个有效期,银行是不是还履行---的承诺,卖家可以书面发函询问下银行,要求银行明确的答复,银行如果答复过期了不予---,则买家需要---付款处理,不然承担违约责任。所以即使合同未约定收尾款的时间,也不代表银行一直不---,卖家就没有---的途径了。
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