父母卖子女名下房产咨询-打存量房买卖---律师-广州咨询

广州卖家业主---办理过户适用善意取得吗？

一、卖家业主---办理过户适用善意取得吗？

  张静律师解答：不适用。此种情况下就算过户了也可以撤销。

相关法条：

<广东省人z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第八条：出卖人---房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人---房屋所有权人名义、---等---转让房屋的，不适用善意取得的规定。

二、房屋连环买卖中如何确定买卖合同效力？

<广东省人z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第九条：房屋连环买卖中，手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依照善意取得的规定处理。

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广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家---真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担<商铺买卖合同>项下的出卖人义务的问题。<合同法>第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，父母卖子女名下房产咨询，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人---第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人---委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订<商铺买卖合同>，无充分证据反映林卖家在签订<商铺买卖合同>之时有向刘买家---其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担<商铺买卖合同>项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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