未成年子女房产出售咨询-白云区咨询-二手房---律师

广州先抵z押后租赁的房屋，被---后能---腾房吗？

    张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的---为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，卖家不肯配合过户咨询，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、---的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院---查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订<商铺租赁合同>，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法---竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院---，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，房产确权---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州夫妻一方擅自---共有房屋，适用善意取得吗？

    张静律师解答：如受让人是善意，则适用善意取得。如不是善意，则不适用。

<婚姻法司z法解释（三）>第十一条规定，未成年子女房产出售咨询，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要对夫妻共同财产进行---，一方擅自将大额夫妻共同财产赠与或转让给他人，是无权---行为。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追认的情况下，如受让人并非善意第三人，所有权人有权根据物权的追及效力要求非z法占有人返还财产，夫妻中的---方可以行使物上请求权，以配偶和婚z外---者为共同被告，请求法z院判令其返还财产。

涉及具体处理问题，一方---违约解除合同咨询，比如夫妻一方赠与婚z外---房产，究竟是返还房屋还是返还相应的购房款。我们认为，一般可分为两种情况：1、如果赠与人给予受赠人钱款让其购房、购车等，赠与行为被确认无效后，受赠人应返还相应的钱款；2、如果赠与人是把原来登记在自己名下的房屋、车辆等变更登记至受赠人名下，受赠人则应返还原房屋或车辆。

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