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广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

    张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的<广州市商品房买卖合同>及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或---其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商---交楼违约责任明显轻于买受人---付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为---有效。

其次，关于是否应当对---上限进行调整的问题。开发商---18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算---交付---，显然有违公平原则和诚实---原则，亦明显不---弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据<合同法>第z一百一十四条第二款的规定，“约定的---低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的---过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、---交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对---进行调整。

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广州仅签订了认购书能---开发商办理---吗？

张静律师解答：不能，仅签订认购书的情况下，---办---不会支持。如下面这个---，购房者2007年购买的房屋，已经---了49万首期款，但只签订了认购书，车位买卖---咨询，未签订正式商品房买卖合同。终审理后认为仅签订认购书，房地产公司已破产，此种情况下不应支持办理---的请求，终驳回购房者的请求。如此处理的话，购房者很可能只能主张返还购房款及利息，而不能要房子，损失惨重。

书节选：

认为，邝某与拓某公司自愿签订的<某大厦商品房认购书>，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。该认购书约定邝某应在2007年9月12日前向拓某公司支付首期楼款798703元，但邝某至今仅支付了498703元，尚余300000元未付。邝某次述称是因拓某公司的原因未向其主张该款项，但据其自述其中的478703元是通过银行转账的形式支付给拓某公司的，即其应当知道拓某公司的银行---，故应按约定向拓某公司支付足额首期楼款，而无需拓某公司另行提出主张。邝某第二次述称是与拓某公司协商变更了首付及的金额，首先，邝某未提供直接证据予以证明；其次，邝某已付498703元加上金额110万元，已超过认购书约定的购房款总额，而又未有证据显示双方有进一步的补充约定。综上，商铺买卖争议咨询，邝某前后矛盾的两次陈述，本院均不予采信。因此，在邝某未按约定足额支付房款的情况下，主张拓某公司、越翔公司协助其办理<不动产权--->并支付------的请求，欠缺理据，本院不予支持。

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