店铺租赁合同----租赁合同---律师-商铺租赁---律师

广州能否以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间？

  张静律师解答：如律师费的内容是明确告知对方要解除合同，则可以以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间，如未明确告知，则不可以。如下面这个---，代理租赁合同---律师事务所，承租z人---租金，出租z人发律师函，告知如1个月内不支付租金，则有权终止合同。该函内容只是催缴，并未明确告知解除合同，终法z院认定---之日为租赁合同解除之日。

判z决书节选：

关于租赁合同是否已经解除的问题。根据鹰某公司与林某双方签订的<租赁合同>及补充协议，林某应从2016年8月1日起按照每月6000元的标准支付租金，但林某在收到鹰某公司2018年3月5日发出的要求立即解除合同关系、交还场地及缴清费用等内容的<律师函>后，仅支付了2018年3月至2019年12月的租金，至今仍---2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林某自行办理，故林某主张由于鹰某公司未协助林某办理工商执照等手续才不---租金的抗辩理由，不符合合同约定，法z院不予采信。又根据<合同法>第二百二十七条规定:“承租z人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租z人可以要求承租z人在合理期限内支付。承租z人---不支付的，出租z人可以解除合同”，同时租赁合同约定林某“---一个月支付租金，甲方(即鹰某公司)有权终止本合同”等内容，林某---鹰某公司一年多租金，在鹰某公司催缴后仍未履行，故对于鹰某公司要求判z决解除租赁合同的诉z讼请求，符---律和合同约定，法z院予以支持。鉴于鹰某公司2018年3月5日发出律师函后在2018年4月13日提起本案诉z讼，故认定合同解除时间为2018年4月13日为宜。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，正规的租赁合同---律师顾问，房产确权---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州以租代售的商铺公寓托管合同有效吗？

  张静律师解答：有效，双方应按合同履行。如下面这个---，买房人以房屋未经规划报建、公司以租代售构成欺诈为由---无效，租赁合同---律师，被法z院驳回。

判z决书节选：

关于合同效力，洪某是完---事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，洪某对涉案合同约定洪某只是支付对价取得使用权、并未包含物业所有权的权属变更是清楚知悉的。凯某公司已提供涉案物业所在综合楼经规划报建及已办理竣工验收备案的证据材料，证明涉案物业所在综合楼在本案一审辩论终结前已经批准建设且已验收合格。凯某公司和夏某经济社签订的<租赁合同>约定凯某公司对合同项下土地上的已建综合楼享有30年的使用权和转租权，双方关于综合楼使用的约定是基于凯某公司出资建设的事实，该约定---有效。夏某经济社在诉z讼中也明确同意凯某公司出租涉案物业。洪某主张涉案合同因凯某公司无权转让涉案物业的使用权、涉案物业未经规划报建、凯某公司以租代售构成欺诈而无效的意见，店铺租赁合同---，一审法z院不予支持。<------合同法>第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合同约定凯某公司将涉案物业出租给洪某使用20年，其后---使用4年7个月。无论涉案合同如何表述超过20年的使用期限和洪某已支付租金的性质，不改变凯某公司将涉案物业出租给洪某使用的年限为24年7个月及洪某支付的全部租金是洪某承租取得涉案物业24年7个月使用权的对价的事实。涉案合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分无效，其他内容没有违反法律、行政z法规的强制性规定，---有效。

涉案合同部分无效，凯某公司应返还无效部分的相应使用权转让款项135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）予洪某，法z院对洪某建立在合同整体无效基础上的其他转让款返还请求不予支持。