部分条款没约定咨询-黄埔区咨询-二手房---律师_广州法律服务

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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，---能降低吗？

张静律师解答：---能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个---，法官就认为虽然买家---违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万---降为20万。

判z决书节选：

关于违约责任的承担问题。如前所述，因何买家无法依约购买涉案房屋，构成---违约，应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的---。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的---，并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的---过高，请求---调整。法z院认为，何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元，也履行了支付各项---、办理按揭---z款等手续，即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成，可以反映两人履行合同的---，从上述论述的合同解除的原因来看，也足见两人并非---违约，主观故意违约的---程度不高。另一方面，林卖家虽未能如约出售涉案房屋，但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后，仍正常使用涉案房屋，且房屋价值目前处于升值阶段，不存在差价损失，其未能举证证明因此产生的实际损失，应承担举证不能的法律后果，现何买家请求调低---，综合本案上述情形，根据公平合理原则，法z院酌情调整何买家应支付的---为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担，现林卖家为解决本案支出律师费33000元，要求何买家支付，符合合同约定，法z院予以支持。

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广州房屋---封了还能---过户吗？

律师解答：不能了，只能---解除合同、赔偿损失，或者提执行异议。

<广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引>第二十一条：房屋被---查封，买受人---请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉z讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。

<民事诉z讼法>第二百二十五条

执行异议

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民z法z院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民z法z院应当自收到书面异议之日起十五日内---，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定---的，可以定送达之日起十日内向上一级人民z法z院申请复议。

第二百二十七条

案外人异议

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民z法z院应当自收到书面异议之日起十五日内---，理由成立的，黄埔区咨询，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定---，认为原判z决、裁定错误的，依照审判---程序办理；与原判z决、裁定无关的，可以定送达之日起十五日内向人民z法z院提---z讼。

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广州先抵z押后租赁的房屋，被---后能---腾房吗？

张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的---为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、---的，买方可以不受原租赁合同的约束。